Application du décret tertiaire aux baux commerciaux : comment collaborer efficacement ?
Le Décret Tertiaire (articles L174-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) transforme profondément l'immobilier tertiaire en plaçant l'efficacité énergétique au cœur des préoccupations des propriétaires et locataires de locaux commerciaux. Face à cet impératif légal et environnemental, une collaboration propriétaire-locataire solide et une compréhension claire des obligations du Décret Tertiaire sont essentielles. Cet article décrypte les implications du décret pour les baux commerciaux et propose des solutions pratiques pour une mise en œuvre réussie et une gestion énergétique optimisée.
Sommaire :
1. Le Décret Tertiaire : Un cadre légal ambitieux pour l'efficacité énergétique
2. Champ d'application du Décret Tertiaire : Quels bâtiments sont concernés ?
3. Définition des activités tertiaires soumises au décret
4. Évolution du cadre législatif
5. Les obligations des propriétaires et des locataires
6. Des objectifs ambitieux et modulables
7. Actions de réduction de la consommation énergétique
8. L'obligation déclarative : Un reporting annuel
9. Sanctions en cas de non-respect
10. Impact du Décret Tertiaire sur les baux commerciaux : Enjeux et solutions
11. Recommandations pratiques pour une collaboration efficace propriétaire-locataire
12. FAQ:Questions fréquentes sur le Décret Tertaire
1. Le décret Tertiaire : Un cadre légal ambitieux pour l'efficacité énergétique
Adopté en application de l'article 175 de la loi Elan du 23 novembre 2018, le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, entré en vigueur le 1er octobre 2019, a pour objectif de réduire significativement la consommation énergétique des bâtiments tertiaires. Ce texte législatif, désormais codifié aux articles L. 174-1 du Code de la construction et de l'habitation, R. 174-22 à R. 174-32 et R. 185-2 du même code, s'inscrit dans une démarche globale de transition énergétique. Il convient de souligner que ce décret ne constitue pas une initiative isolée, mais s'inscrit dans un ensemble de mesures législatives et réglementaires visant à lutter contre le changement climatique et à promouvoir une économie bas carbone. La France, à travers ses engagements européens et internationaux, s'est fixé des objectifs ambitieux en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre, et le secteur du bâtiment, responsable d'une part importante de la consommation énergétique nationale, est un acteur clé de cette transition.
2. Champ d'application du Décret Tertiaire : Quels bâtiments sont concernés ?
Le décret tertiaire s'applique à tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1000 m². Il est important de noter que ce seuil est inférieur à celui de l'article L. 125-9 du code de l'environnement, qui concerne l'annexe environnementale des baux et s'applique aux bâtiments de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Cette distinction témoigne de la volonté du législateur d'inclure une part plus importante du parc tertiaire dans la démarche de réduction de la consommation énergétique. En effet, en abaissant le seuil d'application à 1000 m², le décret tertiaire cible un plus grand nombre de bâtiments, notamment les petites et moyennes surfaces commerciales, les établissements d'enseignement, les locaux administratifs de taille intermédiaire, et une variété d'autres structures qui, cumulées, représentent une part non négligeable de la consommation énergétique globale du secteur tertiaire. Cette mesure permet ainsi d'amplifier l'impact du dispositif et d'accélérer la transition énergétique à l'échelle du territoire.
3. Définition des activités tertiaires soumises au décret
L'arrêté du 24 novembre 2020 précise que les activités tertiaires englobent "une activité économique marchande ou non marchande qui ne relève pas du secteur primaire ou secondaire". Cette définition large inclut une grande diversité de secteurs d'activité, tels que le commerce, les transports, les activités financières, les services aux entreprises et aux particuliers, l'hébergement, la restauration, l'information-communication, l'immobilier, l'administration publique, l'enseignement, la santé humaine et l'action sociale. Cette énumération, bien que non exhaustive, permet de saisir l'étendue du champ d'application du décret tertiaire. Il est important de noter que cette définition englobe non seulement les activités traditionnellement associées au secteur tertiaire, comme les bureaux et les commerces, mais aussi des activités telles que l'enseignement, la santé et l'action sociale, qui jouent un rôle essentiel dans la vie quotidienne des citoyens. Ainsi, le décret tertiaire concerne une multitude d'acteurs, publics comme privés, et implique une mobilisation générale pour atteindre les objectifs de sobriété énergétique.
4. Évolution du cadre législatif
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience, a élargi le champ d'application des obligations du décret tertiaire. Désormais, ces obligations s'appliquent à tous les bâtiments existants, et ne se limitent plus à ceux qui étaient en exploitation au moment de la publication de la loi Elan. Cette extension renforce l'ambition du dispositif et souligne l'urgence d'agir pour réduire l'empreinte énergétique du secteur tertiaire. La loi Climat et résilience a également introduit de nouvelles dispositions visant à renforcer l'accompagnement des acteurs concernés dans la mise en œuvre du décret tertiaire. Elle prévoit notamment la mise en place de dispositifs d'aide financière et technique, ainsi que des actions de sensibilisation et de formation. Cette évolution législative témoigne d'une prise de conscience croissante de la nécessité d'accélérer la transition énergétique et de mobiliser tous les leviers possibles pour atteindre les objectifs fixés.
5. Les obligations des propriétaires et des locataires
Le décret tertiaire impose trois obligations principales aux propriétaires et aux preneurs à bail :
Réduction de la consommation d'énergie : Atteindre des objectifs de réduction de la consommation d'énergie finale ambitieux pour 2030, 2040 et 2050. Ces objectifs, définis en valeur relative ou absolue, représentent un défi de taille pour les acteurs du secteur tertiaire. Ils impliquent une transformation profonde des pratiques et des investissements importants dans la rénovation et l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments.
Déclaration sur la plateforme OPERAT : Communiquer annuellement les données de consommation d'énergie sur la plateforme en ligne OPERAT (Observatoire de la performance énergétique de la rénovation et des actions du tertiaire). Cette obligation déclarative permet de suivre l'évolution de la consommation énergétique du parc tertiaire et d'évaluer l'efficacité des actions mises en œuvre. Elle constitue un outil essentiel pour piloter la politique de transition énergétique du secteur et pour identifier les bonnes pratiques.
Évaluation dans le contrat de bail : Intégrer au contrat de bail une "évaluation du respect de l'obligation" de réduction de la consommation d'énergie. Cette disposition vise à responsabiliser les parties prenantes et à les inciter à collaborer activement pour atteindre les objectifs fixés par le décret tertiaire. Elle renforce également la transparence et la sécurité juridique des transactions immobilières.
6. Des objectifs ambitieux et modulables
Les bâtiments concernés doivent atteindre, pour chaque décennie, des objectifs ambitieux :
Approche relative : Une réduction de la consommation d'énergie finale de 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à une année pleine d'exploitation de référence choisie par l'assujetti, ajustée en fonction des variations climatiques et ne pouvant être antérieure à 2010. Cette approche, qui laisse une certaine flexibilité aux acteurs dans le choix de l'année de référence, permet de tenir compte de la diversité des situations et des contraintes spécifiques de chaque bâtiment. L'ajustement en fonction des variations climatiques garantit une évaluation équitable de la performance énergétique, en tenant compte des aléas climatiques qui peuvent influencer la consommation d'énergie.
Approche absolue : Un niveau de consommation d'énergie finale fixé en valeur absolue pour chaque décennie, déterminé en fonction de la consommation énergétique des bâtiments neufs de leur catégorie. Cette approche, plus contraignante, vise à aligner la performance énergétique du parc existant sur celle des constructions neuves, qui sont soumises à des normes plus strictes en matière d'efficacité énergétique. Elle constitue un objectif ambitieux, mais nécessaire pour atteindre les objectifs globaux de réduction de la consommation énergétique.
Ces objectifs peuvent être modulés sous certaines conditions, et l'article R 174-31 du Code de la construction et de l'habitation offre la possibilité de mutualiser les résultats à l'échelle d'un patrimoine immobilier. Ce dispositif, favorable aux grands propriétaires, permet de compenser les résultats moins performants de certains bâtiments par les excellents résultats obtenus par d'autres. La mutualisation peut encourager les propriétaires à investir dans l'amélioration de la performance énergétique de l'ensemble de leur parc immobilier, y compris les bâtiments les moins performants, en leur offrant une plus grande flexibilité dans l'atteinte des objectifs.
7. Actions de réduction de la consommation énergétique
Les actions de réduction de la consommation d'énergie finale pour les bâtiments à usage tertiaire peuvent prendre différentes formes :
Travaux de rénovation énergétique : Isolation, remplacement des équipements de chauffage et de climatisation, etc. Ces travaux peuvent permettre de réduire considérablement les pertes énergétiques et d'améliorer le confort des occupants. Ils représentent souvent un investissement important, mais peuvent être amortis sur le long terme grâce aux économies d'énergie réalisées.
Amélioration de la gestion des équipements et des locaux : Optimisation de l'éclairage, de la ventilation, du chauffage, etc. Une gestion plus efficace des équipements et des locaux peut permettre de réduire la consommation d'énergie sans nécessiter de travaux importants. Cela peut passer par l'installation de systèmes de régulation et de contrôle, la mise en place de bonnes pratiques en matière d'utilisation des locaux, et la sensibilisation des occupants aux éco-gestes.
Sensibilisation des occupants aux éco-gestes : La sensibilisation des occupants aux éco-gestes est un élément clé de la réussite de la démarche de réduction de la consommation énergétique. En adoptant des comportements plus responsables, les occupants peuvent contribuer activement à réduire la consommation d'énergie du bâtiment. Cela peut passer par des actions de communication, des formations, et la mise en place d'outils de suivi et de mesure de la consommation d'énergie.
8. L'obligation déclarative : Un reporting annuel
Un reporting détaillé doit être établi avant le 30 septembre de chaque année sur la plateforme en ligne OPERAT (https://operat.ademe.fr/public/home). Cette déclaration comprend notamment les consommations annuelles d'énergie, par type d'énergie, pour les parties communes et privatives de chaque bâtiment. La vérification des objectifs de réduction aura lieu à chaque échéance décennale, et au plus tard aux 31 décembre 2031, 31 décembre 2041 et 31 décembre 2051. La plateforme génère automatiquement pour chaque bâtiment une attestation numérique annuelle et une notation Eco Energie Tertiaire, qui qualifie leur avancée dans la démarche de réduction de leur consommation d'énergie. Ce reporting annuel constitue un outil essentiel pour suivre l'évolution de la consommation énergétique du parc tertiaire et pour évaluer l'efficacité des actions mises en œuvre. Il permet également aux acteurs concernés de se comparer à leurs pairs et d'identifier les bonnes pratiques en matière de sobriété énergétique.
9. Sanctions en cas de non-respect
Les sanctions prévues en cas de non-respect des obligations du décret tertiaire varient selon les fautes commises :
Défaut de déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT : Le préfet peut mettre en demeure l'assujetti, qui dispose d'un délai de trois mois pour transmettre les données requises. À défaut, un document listant les mises en demeure non exécutées sera publié sur un site de l'État, une sanction de "name and shame" ayant un impact sur la valeur verte du bâtiment. Cette sanction, qui vise à stigmatiser les mauvais élèves, peut avoir des conséquences importantes sur la réputation des propriétaires et des gestionnaires de bâtiments, et peut affecter la valeur de leurs actifs immobiliers.
Non-respect des objectifs de réduction énergétique : Le préfet peut mettre en demeure le propriétaire et le preneur d'établir un programme d'actions. Sans transmission dans les délais impartis, une amende de 1 500 euros maximum pour une personne physique et 7 500 euros maximum pour une personne morale, par bâtiment concerné, peut être imposée. Ces sanctions financières, bien que relativement modestes, peuvent s'accumuler en cas de non-respect persistant des obligations du décret tertiaire, et peuvent représenter une charge significative pour les acteurs concernés.
10. Impact du Décret Tertiaire sur les baux commerciaux : Enjeux et solutions
Le décret tertiaire a des implications importantes sur les baux commerciaux, car il impose une collaboration étroite entre les propriétaires et les locataires. Le texte précise que :
Les propriétaires et les preneurs à bail sont soumis aux obligations pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Cette disposition souligne l'importance du contrat de bail dans la répartition des responsabilités entre les parties. Il est donc essentiel de rédiger des clauses claires et précises sur les obligations de chacun en matière de performance énergétique.
Ils définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles. La collaboration entre propriétaires et locataires ne se limite pas à la définition des actions, mais s'étend également à leur mise en œuvre. Chaque partie doit contribuer activement à la réalisation des objectifs fixés, en fonction de ses compétences et de ses moyens.
La déclaration annuelle des consommations d'énergie sur la plateforme numérique est réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon leur responsabilité respective en fonction des dispositions contractuelles régissant leurs relations. Cette disposition met en évidence la nécessité d'une coordination entre les parties pour assurer la transmission des données de consommation énergétique. Il est important de définir clairement dans le contrat de bail qui est responsable de cette déclaration et comment les données seront collectées et transmises.
Les propriétaires et les preneurs à bail se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l'ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent respectivement l'exploitation. Cette communication d'informations est essentielle pour permettre aux parties de suivre l'évolution de la consommation énergétique du bâtiment et d'ajuster leurs actions en conséquence. Elle favorise également la transparence et la confiance entre les parties.
11. Recommandations pratiques pour une collaboration efficace propriétaire-locataire
Pour faciliter la mise en œuvre du décret tertiaire dans le cadre des baux commerciaux, il est fortement recommandé de suivre les recommandations suivantes :
Insérer une clause "Décret Tertiaire" dans les nouveaux baux commerciaux et les renouvellements : Cette clause doit formaliser l'obligation de collaboration entre les parties, préciser les travaux de performance énergétique envisagés et leurs modalités de prise en charge, et définir les responsabilités de chacune des parties dans la transmission des données de consommation énergétique. Cette clause doit être rédigée avec soin, en tenant compte des spécificités de chaque situation et des objectifs poursuivis par les parties. Elle peut prévoir, par exemple, la réalisation d'audits énergétiques, la mise en place d'un plan d'actions, la répartition des coûts des travaux, et les modalités de suivi et d'évaluation de la performance énergétique du bâtiment.
Organiser des réunions régulières : Ces réunions permettent aux parties de faire le point sur les objectifs énergétiques et d'évaluer l'efficacité des mesures mises en œuvre. Elles constituent un espace privilégié pour échanger des informations, coordonner les actions, et résoudre les éventuels problèmes rencontrés. La fréquence et le format de ces réunions peuvent être adaptés aux besoins et aux contraintes de chaque situation.
Annexer l'évaluation du respect de l'obligation de réduction de la consommation d'énergie au bail : Cette annexe renforce le devoir d'information du bailleur. Elle permet au locataire de disposer d'une information complète et transparente sur la performance énergétique du bâtiment et sur les actions mises en œuvre pour atteindre les objectifs du décret tertiaire. Elle peut également servir de base pour le suivi et l'évaluation de la performance énergétique du bâtiment pendant la durée du bail.
Signer un avenant intégrant la clause "Décret Tertiaire" pour les baux en cours : Il est également conseillé d'annexer à cet avenant l'évaluation du respect de l'obligation de réduction de la consommation d'énergie. Cette démarche permet d'adapter les baux existants aux exigences du décret tertiaire et de formaliser la collaboration entre les parties. Elle peut également être l'occasion de renégocier certaines clauses du bail, notamment en ce qui concerne la répartition des charges et des responsabilités en matière de performance énergétique
12. FAQ:Questions fréquentes sur le Décret Tertiaire
Qu’est-ce que le Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire (articles L.174-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) est un dispositif réglementaire visant à réduire la consommation d’énergie des bâtiments à usage tertiaire. Entré en vigueur le 1er octobre 2019, il s’inscrit dans la loi Élan de 2018 et contribue aux engagements climatiques de la France.
Quels bâtiments sont concernés par le Décret Tertiaire ?
Tous les bâtiments (ou parties de bâtiments) à usage tertiaire d’une surface de plancher ≥ 1000 m² sont soumis au décret. Cela inclut des bureaux, commerces, établissements d’enseignement, locaux administratifs, etc.
Quelles activités sont couvertes par le décret ?
Toutes les activités économiques (marchandes ou non), hors secteurs primaire et secondaire : commerce, santé, enseignement, services, administration publique, etc.
Le décret a-t-il évolué récemment ?
Oui. Depuis la loi Climat et Résilience (août 2021), les obligations s’appliquent à tous les bâtiments existants, y compris ceux non exploités lors de la publication de la loi Élan. Des aides techniques et financières sont également prévues.
Quelles sont les objectifs pour les propriétaires et les locataires ?
Trois obligations majeures :
Réduire la consommation d’énergie (objectifs pour 2030, 2040, 2050).
Déclarer chaque année les consommations via la plateforme OPERAT.
Intégrer une évaluation du respect des objectifs dans le bail.
Quels sont les objectifs de réduction ?
Deux approches possibles :
Relative : Réduction de 40 % (2030), 50 % (2040), 60 % (2050) par rapport à une année de référence ≥ 2010.
Absolue : Atteindre une consommation cible alignée sur les normes des bâtiments neufs. Ces objectifs peuvent être modulés ou mutualisés à l’échelle d’un patrimoine.
Comment réduire concrètement la consommation d’énergie ?
Travaux : isolation, changement de chaudière, etc.
Gestion optimisée : éclairage, chauffage, ventilation.
Sensibilisation : éco-gestes des occupants, formations, outils de suivi.
Qu’est-ce que la plateforme OPERAT ?
OPERAT est une plateforme en ligne pilotée par l’ADEME. Chaque année, les propriétaires ou locataires y déclarent leurs consommations d’énergie. Une attestation et une note “Éco Énergie Tertiaire” sont générées.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
Absence de déclaration : mise en demeure + publication publique.
Objectifs non atteints : mise en demeure + amende (jusqu’à 7 500 € par bâtiment pour les personnes morales).
Comment le décret impacte-t-il les baux commerciaux ?
Le décret impose :
Une répartition claire des responsabilités dans le bail.
Une collaboration active pour définir et mettre en œuvre les actions d’amélioration.
Une transmission régulière des données de consommation entre bailleur et locataire.
Comment favoriser une bonne collaboration propriétaire-locataire ?
Intégrer une clause “Décret Tertiaire” dans les nouveaux baux ou avenants.
Prévoir des réunions de suivi régulières.
Annexer une évaluation énergétique au contrat.
Formaliser les responsabilités et les coûts liés aux travaux de performance énergétique.
En conclusion:
Le Décret Tertiaire offre une opportunité unique de concilier performance économique et responsabilité environnementale dans le secteur de l'immobilier commercial. En intégrant ses exigences dans les baux commerciaux et en favorisant une collaboration active entre propriétaires et locataires, il est possible de valoriser le patrimoine immobilier tout en contribuant significativement à la transition énergétique et à la réduction de l'empreinte carbone des bâtiments tertiaires. N'hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier et en Décret Tertiaire pour sécuriser vos opérations. Notre cabinet vous accompagne dans cette démarche complexe mais essentielle.
